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山东11选5冷热:杭州樓市2019:不確定中的7個確定

發布時間:2019-01-02 16:56   來源: 浙江在線

山东11选5遗漏数据360彩票 www.myuvno.com.cn  2018年的中國房地產市場風云變幻,作為中國房地產市場的典型城市之一,杭州樓市2018年同樣經歷了重要轉向。

  市場轉變的真正內因并非是外部經濟因素,而是社會對宏觀經濟和社會發展預期的改變。

  預期的改變,瞬間改變了市場的走向。

  一、2018杭州樓市市場特征和結論

  1. 樓市在上半年達到本輪行情最狂熱的階段,下半年預期開始轉變,市場隨即呈現降溫之勢。

  2. 由于限價政策,改變了市場供給、需求、價格,甚至成交量,用商品房數據進行市場研究分析,其意義無法完全體現。 

  3.很多項目、特別是高地價項目的備案價,無法達到開發商的預期,使得項目上市時間推遲,變相捂盤。截至2018年底,杭州市區(不含富陽區、臨安區,下同)在2017年出讓的項目中,仍有41個項目未上市,占總數量的一半以上。

  4. “搖號”政策將商品房的套利空間顯性化、福利化、彩票化。導致相當數量真正有購房需求的人能夠買到限價商品房,更多的是將套利的空間留給了“中獎者”。

  5. 下半年市場預期發生變化之后,市場供需雙方開始逐步趨于理性,被扭曲的市場趨于正常。

  6. 杭州對土地出讓的節奏把握精準絕妙。上半年市區出讓土地可建面積就達728.9萬方,1296.1億元;到8月末,土地出讓金達到1995.3億元,已超2017年全年水平,占2018年年度出讓金額的93%。

  7. 7月開始,開發商對市場預期發生改變,拿地邏輯也隨之產生明顯變化。大多數開發商以現階段靜態測算保本微利為原則,土地溢價率大幅降低。

  8.市區二手房成交量于下半年開始逐漸下滑,至四季度月成交量僅為年內最高月份的1/3。典型次新二手房年底的價格與六七月時的最高價相比,下降幅度達15%左右。

  9. 由于預期改變,市場的投資和投機心態也隨之改變。這一點在以投資為主要目的的酒店式公寓成交量上,表現極為突出。

  10. 市場漸趨正常之后,板塊分化明顯,部分板塊競爭激烈,甚至開始出現滯銷現象。部分樓盤在均價不變的前提下調整樓層價格結構變相降價促銷。

  11. 過去兩年中,高價地塊按現行市場價格測算,有大約80個項目虧損或疑似虧損。(由于部分項目有自持,部分項目需現房銷售,很難精確估計真實的市場成本。)

  12. 由于全年商品住宅去化量略低于新增涉宅地的供給量,全年隱性庫存(潛在供應量)略有上升(上升約68.5萬方)。

  13. 由于下半年市場變化,未能達到前期購房者的價格預期,加之確有部分開發商的產品減配和品質下降,也有部分購房者在購房時被“價外加價”或捆綁車位等因素,2018年商品房“維權”事件此起彼伏。

  14. 在“擁江發展”戰略背景下,城市格局繼續發生變化,“兩個主中心,七個副中心”的城市格局進一步形成。

  15. 包括軌道交通在內的城市基礎設施建設速度加快,杭州地鐵三期十條線路全線開始建設,到2021年底將全部建成通車。

  2018年底,國家發改委正式批復杭州地鐵三期規劃調整,新增機場軌道快線項目,未來將實現從未來科技城杭州西站30分鐘到火車東站,45分鐘到蕭山機場。

  16. 由于城際鐵路的確定與建設,使富陽、臨安融入市區速度加快,同時,海寧、德清、柯橋等城市和城區“環杭衛星城”的格局初步形成。

  二、2019樓市展望

  不確定的2019。

  杭州樓市乃至整個中國房地產市場都在不確定的預期中,進入了2019年。

  諸多外部影響因素均不確定,房地產市場的政策也不完全確定。

  但是應該能在各種不確定中,尋找到一些確定的因素。

  1.中國城市化進程的高鐵網特征越來越明顯。

  所謂高鐵網特征就是將中國的一二線城市,主要是二線城市置于同一平臺比較性價比。這是具有中國特色的城市間“虹吸”現象。

  依據這一特征可以判定,類似2018年春天出現的二線城市之間的“搶人大戰”可能還會出現。如出現限購等方面的政策松動,可能會在二線城市之間快速傳導。

  2. 綜合比較城市的資源和經濟活力等要素,以及與房價之間的比值,迄今為止,杭州仍是中國一二線城市中性價比最高的城市之一。

  3. 無論是從財政需求還是基礎設施建設需求判斷,2019年,杭州或仍將大規模推地。(截至本報告發稿日,杭州市區已掛牌土地27宗,可建面積達199萬方。)

  杭州市區面積已經高達8003平方公里,理論上絕不會缺地,2019年乃至未來的土地供應仍將充沛。

  4. “兩個主中心,七個副中心”的城市格局將進一步形成。

  10條地鐵線路,1條機場快線和5條城際鐵路所形成的城市格局和交通格局,將縮小土地級差地租。除擁有特殊稀缺山水資源和稀缺城市資源以外的區域,特別是七個副中心區域核心間的價格梯度將縮小。

  5. “防范風險”仍是房地產企業面臨的重要課題。即使調控政策出現松動,仍不能樂觀,仍需要“守住底線”思維,“活下去”的說法雖然夸張但不無道理。

  6. 過去多年的市場證明:在進入的時間節點、城市和區域的選擇、地塊和地價選擇都已確定的前提下,產品定位是否正確是決定項目成功或失敗的最后一筆,沒有試錯的機會。需求市場的精細化研究將越來越關鍵。

  這方面,成功或失敗的案例比比皆是。部分板塊競爭激烈,常常是由于產品的同質化。

  7. 2019年將是交付大年。過去兩年中由于限價政策導致的“價外加價”、捆綁銷售、產品減配、品質下降等因素,或將引發大規模的“維權”潮。

  這一點幾乎沒有懸念,這也是諸多房企2019年中最大的風險點之一。

編輯|Frank

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